Contrato de Locação Residencial do Século XXI: o que muda com plataformas como Quinto Andar, Loft e Viva Real?

Nos últimos anos, o mercado de locações residenciais passou por uma revolução silenciosa, mas profunda. A transformação veio não apenas com mudanças legislativas, mas principalmente com o avanço da tecnologia e a popularização de plataformas como Quinto Andar, Loft e Viva Real, que remodelaram a forma como locadores e locatários se relacionam.

1. A digitalização do processo de locação

Antes, alugar um imóvel era sinônimo de visitas presenciais, coleta manual de documentos, idas ao cartório e muita burocracia. Hoje, tudo pode ser feito online: da busca pelo imóvel até a assinatura digital do contrato.

As plataformas do século XXI oferecem:

• Agendamento e visitação digital com fotos em 360°;

• Análise de crédito automatizada;

• Assinatura eletrônica do contrato com validade jurídica (Lei nº 14.063/2020);

• Atendimento por chat ou telefone com especialistas.

  
  

2. O novo perfil dos contratos digitais

Com o Quinto Andar, por exemplo, o modelo de contrato é padronizado, redigido de forma clara e objetiva, com cláusulas que garantem mais segurança ao locador, como garantia por inadimplência e cobrança automática via plataforma.

Destaques desses contratos:

• Dispensa de fiador ou caução (o Quinto Andar oferece um seguro-fiança próprio);

• Reajuste anual pelo IPCA (em vez do IGP-M);

• Vistoria automatizada com imagens e checklist eletrônico;

• Solução de conflitos mediada pela própria plataforma.

  
  

3. Impactos jurídicos e pontos de atenção

Apesar da comodidade, há pontos que exigem atenção jurídica:

• A análise automatizada pode não captar características específicas do perfil do inquilino;

• Alguns contratos impõem cláusulas que limitam a liberdade contratual do locador;

• É fundamental ler o contrato completo e entender suas implicações.

  
  

O Código Civil (arts. 421 a 425) permite a liberdade contratual, mas o locador não deve abrir mão de cláusulas essenciais apenas para aderir à plataforma.

4. Benefícios e desafios para locadores e locatários

Locadores ganham agilidade, redução de inadimplência e maior alcance de público. Já locatários ganham transparência, facilidade na aprovação e redução de exigências burocráticas.

Desafios incluem:

• Redução no poder de negociação direta, especialmente em aspectos como a escolha da data de vencimento do aluguel, que costuma ser definida pela própria plataforma de forma padronizada;

• Dificuldade para tratar situações atípicas ou fora do escopo da plataforma, já que o atendimento é majoritariamente automatizado e, em muitos casos, a resolução depende da atuação direta entre locador e locatário ou do contato com um atendente humano, o que pode gerar demora e frustração;

• Risco de dependência excessiva da empresa intermediadora, que centraliza o processo e pode limitar a autonomia das partes caso ocorram problemas operacionais ou contratuais.

  
  

Um ponto que merece atenção especial nos contratos mediados por plataformas digitais como Quinto Andar, Loft ou Viva Real são as taxas de intermediação e serviços administrativos cobradas junto ao valor do aluguel. Essas cobranças, embora legítimas do ponto de vista contratual, não estão expressamente previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o que pode gerar dúvidas sobre sua legalidade e sua exigibilidade, especialmente quando repassadas integralmente ao locatário. Em muitos casos, essas taxas vêm embutidas no valor final anunciado do aluguel, sem detalhamento claro para o consumidor, o que contraria os princípios da transparência e da informação previstos no Código de Defesa do Consumidor.

Juridicamente, a cobrança dessas taxas só é válida se houver consentimento expresso e ciência inequívoca das partes no momento da contratação. A jurisprudência tem entendido que a simples aceitação de um contrato-padrão por meio eletrônico não afasta o dever de clareza e boa-fé objetiva. Portanto, locadores e locatários devem ficar atentos à existência dessas cobranças, sua natureza (se administrativa, securitária, de manutenção etc.) e se estão devidamente discriminadas no contrato. Em caso de dúvida ou omissão, recomenda-se a revisão contratual por um advogado de confiança, a fim de evitar surpresas ou abusos futuros.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, por meio do acórdão 1086349-77.2023.8.26.0100, reconheceu que o Quinto Andar (GRPQA LTDA. CRECISP: 24344-J), ao atuar como intermediador entre locador e locatário, configura relação de consumo, trazendo a obrigação de observar o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Essa interpretação reforça que o inquilino é considerado consumidor, enquanto o Quinto Andar exerce a função de fornecedor de serviços. Assim, direitos previstos no CDC — como proteção contra práticas abusivas, prioridade na transparência contratual e acesso à resolução eficaz de conflitos — estão garantidos ainda que no ambiente digital da locação.  

Dessa forma, cláusulas inseridas em contratos de adesão — como aquelas que limitam ou restringem direitos do locatário, tais como cláusulas compromissórias para conflitos serem julgados em tribunais arbitrais (com julgadores privados), ou impõem taxas não previstas na lei, ou total diferença entre o imóvel anunciado e o real imóvel disponibilizado — devem ser interpretadas à luz do CDC. Quando forem identificadas cláusulas ambíguas, desvantajosas ou ocultas, o CDC orienta por sua interpretação mais favorável ao consumidor, além da possibilidade de serem consideradas nulas. Esse precedente jurisprudencial do TJSP reforça a necessidade de maior vigilância jurídica ao utilizar plataformas como o Quinto Andar, garantindo que os direitos dos inquilinos sejam efetivamente preservados.

5. O futuro da locação residencial

A tendência é que os contratos de locação sejam cada vez mais ágeis, digitais e seguros. Da mesma forma que já confiamos em contratos bancários digitais — como CDBs, financiamentos e empréstimos — e em termos de adesão de serviços como streaming e armazenamento em nuvem, o mercado imobiliário começa a acompanhar essa evolução.

Essa modernização atende a uma demanda prática: o modelo tradicional de imobiliárias, com exigências rigorosas como fiadores, fiança bancária ou títulos de capitalização, muitas vezes aumentava a segurança, mas afastava potenciais inquilinos, prolongando a vacância do imóvel e gerando prejuízos para o proprietário.

Por outro lado, a informalidade também causava riscos: contratos genéricos baixados da internet, ausência de vistoria adequada, cauções mal administradas e conflitos recorrentes sobre devoluções ao final da locação.

As plataformas digitais surgem como um meio-termo eficiente, conciliando segurança jurídica com praticidade e acessibilidade, e se aproximam, cada vez mais, do conceito de smart contracts, que deverão integrar o mercado jurídico no futuro próximo.

Os contratos do futuro serão registrados em blockchain

Nesse cenário, embora haja mudanças, o papel do advogado permanece indispensável: interpretar cláusulas, apontar abusos e garantir que os direitos de locadores e locatários estejam devidamente resguardados.

Todavia, sejamos sinceros, assim como ocorre nos contratos de financiamento imobiliário, a atuação do advogado nesses contratos de locação digital tende a ser mais reativa (post factum) do que preventiva. Isso porque os consumidores, diante da praticidade das plataformas, costumam avançar automaticamente pelas etapas digitais — clicando em links e aceitando termos — até a geração final do contrato, como se estivessem apenas instalando um programa de computador.

Essa sensação de que o procedimento é padronizado e inalterável leva muitos a ignorar cláusulas relevantes, abrindo margem para surpresas futuras e conflitos que seriam evitáveis.

Conclusão

O contrato de locação residencial do século XXI traz inúmeras facilidades, mas não elimina a necessidade de cautela. Plataformas como Quinto Andar, Loft e Viva Real são aliadas importantes, desde que usadas com consciência jurídica. Elas não são o formato definitivo do contrato do futuro, mas sim, um passo importante no presente e um desenho inicial do futuro próximo.

O locador e o locatário devem conhecer seus direitos e deveres, e, sempre que possível, contar com orientação profissional antes de assinar qualquer contrato.