Reflexão - Alto custo de títulos de propriedade de imóvel

Um problema que vem crescendo nas cidades, é o número de imóveis urbanos com o título de propriedade não regularizado. São muitos contratos particulares em circulação, e guardados nas “gavetas” que não gozam dos requisitos legais para transferência de propriedade.

Para regularização da transferência da propriedade imobiliária de valor acima de 30 (trinta) salários mínimos, é necessária a lavratura de escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil. Tal serviço público é feito nos Tabelionatos de Notas.

Por sua vez, essa escritura pública precisa ser levada a registro, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, pois enquanto não registrada, para todos, a propriedade continua sendo pertencente ao alienante. Tal serviço público é feito nos Registros de Imóveis.

Todavia, muitas são as exigências tributárias do Poder Público, e de seus delegatários privados, bem como do próprio direito civil tradicional que criam certas burocracias, e altos custos, para a transferência inter vivos e recebimento de imóveis por herança.

Para se comprar um imóvel pronto, é necessário arcar com: i) o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para o município, ii) os emolumentos do Tabelionato de Notas que lavra a escritura pública, iii) os emolumentos do Registro de Imóveis que registra o título na matrícula do imóvel.

No entanto, essas não meras taxas pequenas, o ITBI na cidade de São Paulo tem alíquota de 3% (três por cento) sobre o valor da venda, enquanto os emolumentos para lavrar escritura pública, e registro do título, seguem uma tabela atualizada anualmente, de acordo com os critérios da Lei Estadual 11.331/2002.

Vejamos um exemplo de valores, no ano de 2022, para se comprar um imóvel no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), se arcará com: i) o imposto municipal ITBI custará R$ 15.000,00; ii) a escritura do Tabelionato de Notas custará R$ 4.516,26; iii) o registro do título custará R$ 2.766,67, elevando o total de custos além do preço do imóvel, em R$ 22.282,93 (vinte e dois mil duzentos e oitenta e dois reais e noventa e três centavos).

Em relação à compra e venda, ainda há um fator externo que são as comissões de corretagem, das imobiliárias, que geram um custo de aproximadamente 6% (seis por cento) do valor da venda, que geralmente são pagos pelo vendedor, todavia, esse tenta embutir, no preço de venda, essa comissão do corretor. Desse modo, tudo isso gera custos elevados nas transferências de imóveis, excluindo indiretamente muitos cidadãos interessados nesses negócios imobiliários.

Já em questão sucessória, poderá ser feito o inventário por escritura pública, nos termos do artigo 2.015 do Código Civil, tratando-se de partilha amigável entre pessoas maiores e capazes. No entanto, no inventário por escritura pública, apesar do trâmite mais rápido que o judicial, não há possibilidade de se requerer gratuidade das custas, mesmo em caso de hipossuficientes; sendo que para regularizar um imóvel de herança avaliado em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), haverá o custo de R$ 27.282,93 (vinte e sete mil duzentos e oitenta e dois centavos e noventa e três centavos), para o ano de 2022.

Isso se o inventário ou arrolamento for feito no prazo de 60 (sessenta) dias do óbito, pois senão, sobre o Imposto Causa Mortis (ITCMD), cuja alíquota é de 4% (quatro por cento), se recairá multa de até 20% (vinte por cento) sobre o valor do imposto, acrescido de juros e correção monetária, nos termos da Lei Estadual 10.705/2000.

Outra dificuldade que o cidadão passa, para regularizar imóveis de herança, é que, por muitas vezes, o inventário não é feito no prazo legal, e acaba sobrevindo outros óbitos de herdeiros, e dessa forma há que ser feito outros inventários cumulativos, nos termos do artigo 672 do Código de Processo Civil. No entanto, os herdeiros remanescentes arcarão com quantos emolumentos de escritura e de registro, quantos forem os óbitos, ou taxas judiciais se feito no Poder Judiciário, mesmo que os inventários sejam registrados em uma escritura única ou em uma única sentença.

A princípio, não parecem constituir qualquer problema essas regras, pois visam a segurança jurídica do título do imóvel, é bom que se tenha dois cartórios que procedam à conferência quanto aos titulares que efetuaram a compra e venda, quanto à correção dos impostos, ou em relação à qualidade sucessória de quem se declara herdeiro.

No entanto, na prática há um descompasso da renda das famílias, com esses vultuosos e obrigatórios importes de dinheiro, desse modo, muitos imóveis restam irregulares, pois, além do exposto, o ITBI e o ITCMD recaem no mínimo sobre o valor venal de referência, o qual deu salto de valor surpreendente nessa década, com o boom imobiliário.

Todavia, após o frenesi imobiliário na primeira metade desta década, houve um arrefecimento do mercado imobiliário devido à recessão econômica com que notoriamente passou o Brasil. Nesse sentido, se espera impostos e taxas menores do Poder Público e de seus cartórios autorizados, bem como redução de algumas formalidades muito burocráticas ainda presentes, a fim de contribuir com que mais cidadãos tenham acesso à regularização do título de sua propriedade.