Documentação imobiliária – Quais documentos analisar na compra de um imóvel

Ao se comprar um imóvel mesmo que seja à vista é necessário ter alguns cuidados, principalmente, quando se trata de imóveis usados e de pessoas físicas. Isso porque, primeiramente, deve-se evitar comprar imóveis de quem tem dívidas formais, tais como protestos, ações judiciais na condição de réu, e execuções fiscais.

O objetivo dessa prática é evitar imóveis com restrições, tais como penhora, arresto, indisponibilidade ou ainda mesmo evitar incidir em fraude a credores, ou fraude à execução.

Isso não impede totalmente a compra, mas precisa ser negociado, por exemplo, que o valor pago a título de sinal na compra do imóvel, deva quitar as dívidas, quaisquer que as sejam. Somente após o adquirente ter toda a documentação necessária, deve dar continuidade à transação imobiliária por escritura pública.

O vendedor em geral fornece as certidões mais usuais ao adquirente do imóvel, todavia, nada impede de que o próprio adquirente faça pesquisas mais extensas, através de advogados, corretores de imóveis, e até mesmo arquitetos.

Vejamos as certidões usuais que precisam ser solicitadas nos canais existentes: Certidão Negativa de Débitos das Fazendas Nacional, Estadual e Municipal. Essas certidões servem a provar que o vendedor não possui débitos de dívida ativa junto à União, ao estado e ao seu município de domicílio. Todavia, se o vendedor teve domicílios em outros municípios, ou estados, pelo menos nos últimos cinco anos, é interessante que seja solicitada as certidões desses municípios ou estados.

Ademais, assevere-se que há uma Certidão Conjunta de Débitos de Tributos Imobiliários, sobre o imóvel e não sobre as pessoas físicas dos vendedores. Esses eventuais débitos devem ser averiguados, pois se transmitem automaticamente para o novo adquirente, em decorrência da responsabilidade tributária, prevista no art. 131, inciso I, do Código Tributário Nacional.

Além do mais, o vendedor necessita fornecer as certidões de inexistência de processos no Tribunal de Justiça, na Justiça do Trabalho, e na Justiça Federal. No âmbito da justiça trabalhista, faz-se necessário solicitar certidão de inexistência de débitos trabalhistas no Tribunal Superior do Trabalho (TST), já se for empresa, convém se retirar a Certidão de Inexistência de Débitos do INSS. Se houver algum motivo mais relevante, verificar certidões de inexistência de ações criminais, ademais.

Não se olvide que pode haver casos em que o débito privado não esteja judicializado, então deve-se proceder à verificação de existência de protestos nos Tabelionatos de Protestos de Letras e Títulos. Apesar do grande número de cartórios de protestos, hoje o usuário consegue verificar de forma online (https://www.protestosp.com.br/), os cartórios em que o vendedor tem apontamentos, e ir tirar a certidão de protestos, exatamente nos tabelionatos, em que houver esses eventuais apontamentos.

Agora precisa se analisar a matrícula do imóvel, para se verificar se o imóvel está devidamente identificado, se há ônus e restrições averbadas, ou seja, se consta hipoteca, alienação fiduciária, penhora, locação averbada com direito de preferência, entre outras restrições.

Pela matrícula irá se analisar se os vendedores realmente possuem os títulos de proprietários, e a que título eles adquiriram o imóvel, ou seja, se foi adquirida por usucapião, escritura pública de compra e venda, registro de inventário e partilha, escritura pública de doação.

Se o imóvel pertencer a um condomínio edilício de sobrados ou apartamentos, deve ser verificado junto ao síndico a existência de eventuais débitos condominiais.

Estando esses requisitos todos adequados, se o imóvel a ser comprado for uma casa, ou sobrado é necessário analisar se ela possui o Auto de Conclusão de Obra, ou “habite-se”, para estar regularizado pelo Direito Urbanístico. Também é necessário, aferir se não houve alteração na edificação, através da Certidão de Histórico de Edificação.

Se a intenção do comprador for um terreno, deverá solicitar na Prefeitura de sua cidade, ou no site Geosampa (http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx) , se for no município de São Paulo, as características próprias do seu zoneamento, para saber quais são as regras de construção, atinentes ao Direito Urbanístico, vigentes em cada área da cidade de acordo com o Plano Diretor Municipal.

Para imóveis em região de terrenos de marinha (costa oceânica), ocorre a existência de enfiteuse junto à União, devendo-se verificar a existência de eventuais “foros” em aberto (0,6% anuais sobre o valor do imóvel), perante a SPU (Secretaria do Patrimônio da União), com as certidões necessárias. Também será necessário a mais, o vendedor arcar com 5% (cinco por cento) sobre o valor do imóvel, a título de “laudêmio”, e outras obrigações acessórias. Devido haver mais passos burocráticos na venda de imóveis nessas condições, deve-se consultar o passo a passo no https://www.gov.br/pt-br/servicos/transferir-titular-de-imovel-da-uniao.

Como próximo passo, se recomenda antes da lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas, proceder com um instrumento particular em que as regras específicas da compra e venda, restarão estipuladas, redigido preferencialmente por advogados, os quais irão conferir junto ao Tabelionato de Notas, os termos da escritura pública, se reflete o acordado em instrumento particular, antes de as partes interessadas assinarem no dia e horário a ser designado junto ao Tabelião. Ressalte-se que nessa etapa deverão ser pagos os emolumentos de escritura pública, e o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI).

Sendo lavrada a escritura pública no Tabelionato de Notas, a transação imobiliária deverá ser levada imediatamente a registro no Oficial de Registro de Imóveis de sua cidade, na qual haverá a cobrança, por sua vez, dos emolumentos do registro. O título de proprietário somente é conferido ao adquirente, tendo sido cumprida esta última etapa.