Dos primeiros passos legais para se construir

Pelo senso comum, após adquirir um lote, ou um terreno, o cidadão pode pensar que para construir uma edificação basta contratar um arquiteto ou engenheiro, encomendar um projeto, aprová-lo com o profissional habilitado, ter como pagá-lo, e o resto será somente obrigação dos profissionais técnicos. No entanto, tal atitude embora seja difundida, e possa dar tudo certo ao fim, pode trazer séria ausência de envolvimento pessoal com a sua edificação.

Outros, ainda contratam responsável técnico somente para acompanhar obras e mudam os projetos por gostos pessoais, em desacordo com o projeto aprovado. No entanto, não custa ao empreender o sonho de edificar sua casa própria, ou quiçá sua casa de veraneio, se atentar à legislação como forma de dobrar a atenção no atendimento das legislações aplicáveis.

O presente artigo não pretende esgotar o tema, pelo contrário, tão somente iniciá-lo. Nesse sentido, atualmente, dada a certa burocracia existente, que limita o direito de propriedade imóvel, há que se notar a presença do Direito Urbanístico.

Além das regras de construção do Código Civil, e do Estatuto das Cidades (Lei 10.257/2001) em vigor em todo o país, os municípios, em especial os urbanos, possuem legislação que tratam de zoneamento de áreas da cidade, limitação ao potencial construtivo em relação à área do imóvel (limite mínimo, básico e máximo de metragem para construir); limitação de taxa de ocupação (proporção de área ocupada da construção em relação à área do terreno); parcelamento do solo (limite de testada e área para desdobro); limitação de altura de edificação, entre outras dezenas até centenas de regras. Ressalta-se, que as definições aqui são simplistas para um primeiro entendimento da matéria.

Realmente é necessário ter formação em Engenharia Civil, ou Arquitetura para compreender perfeitamente todos esses termos, suas aplicações e exceções, no entanto, ao cidadão não é legítimo se escusar de obrigações alegando desconhecimento da lei (Art. 3º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro), logo, faz-se necessário saber a lei, ainda que de forma não profissional e técnica.

Dessa forma, não se pode exigir do cidadão comum, o conhecimento das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), todavia, todo proprietário de edificação responde juntamente com o construtor pela solidez de sua construção (inteligência dos arts. 618 e 1.280 do Código Civil) bem como responde por multas se construir irregularmente, ou sem alvará de aprovação, auto de conclusão (habite-se), e outras tantas responsabilidades.

Dessa forma, é necessário ao proprietário comprar ou exigir do construtor que compre materiais apropriados, certificados, para erigir sua edificação, deve ter envolvimento pessoal com a obra, reunir-se com os responsáveis técnicos, tirar suas dúvidas, ser curioso, pois além da perfeição da habitação desejada, não restará pendências legais.

Ademais, ao comprar um imóvel, é importante diligenciar pela Consulta de Histórico de Edificações, para constatar se a edificação está regularizada, para não arcar com multas, e ficar dependendo de “Leis de Anistia”.

Dessa forma, para construções no município de São Paulo, recomenda-se o estudo do Plano Diretor Estratégico (PDE) - Lei Municipal 16.050/2014; Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) – Lei Municipal 16.402/2016 e seu Decreto 57.521/2016; Código de Obras e Edificações (COE) – Lei 16.642/2017 e seu Decreto 57.776/2017. Mais uma vez, repito que a aplicação dos conceitos nestas leis, na prática serão aplicados pelos profissionais de engenharia e arquitetura, todavia a busca de informações nessas leis, tornarão mais produtivas suas conversas e definições de projetos com tais profissionais.

Todo trabalho comporta desconhecimento, esquecimento, ou desatualização, seja do engenheiro, do arquiteto, do advogado ou do médico, e eventualmente uma conversa com o profissional, pode relembrá-lo de critérios, e encaminhar as diligências no seu rumo adequado.

É útil ao cidadão ter uma noção básica dos conhecimentos que nos cercam na vida cotidiana, pois facilitará o empreendimento de seus objetivos, e no caso do Direito Urbanístico, pode economizar tempo para aprovação de projetos, pode te fornecer conhecimento de possibilidades construtivas que você não conhecia, oportunidade de realizar o sonho da casa própria, expandir o patrimônio, ou oportunidade de empreender.

Como ferramentas práticas fornecidas pela prefeitura de São Paulo, há o Geosampa, no site geosampa.prefeitura.sp.gov.br, em que se acha informações de zoneamento, limitações do direito de construir, infraestrutura, de maneira intuitiva, necessitando ter em mãos o Número do Contribuinte cadastrado no município, o famoso “número do IPTU”.

Como informação prática e de domínio público desse mercado de construção civil, tão presente ao nosso redor, é interessante, outrossim, consultar o CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil), no site do SindusCon (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) https://sindusconsp.com.br/cub/. Nele se achará as médias de preço da construção civil na sua localidade, de acordo com o padrão, uso e tamanho do empreendimento.

Ademais, além dos profissionais particulares que cada cidadão deve contratar para elaboração dos projetos, e para sua execução, há secretarias municipais, e departamentos empenhados em fornecer informações imparciais e corretas, compostas por técnicos altamente especializados, que prestam informações técnicas sobre seu imóvel, ou processos de aprovação em geral.

Então, vale a pena, estudar seus direitos e obrigações quanto às limitações do direito de construir, pois, esse visa regular de forma imparcial, ainda que seja burocrático, o uso adequado do espaço urbano, mantendo-o vitalizado. Sempre sendo importante ressaltar que algumas restrições ao nosso direito, por outras vezes, nos salva de abusos e negligências de terceiros.